O que é um imóvel NR?
NR significa Não Residencial. É a classificação legal de imóveis que não são destinados à moradia convencional, e sim para atividades comerciais, prestação de serviços ou hospedagem temporária.
A definição está prevista na Lei Municipal nº 16.402/2016, que regulamenta o uso do solo conforme o Plano Diretor Estratégico de São Paulo.
► Compare as modalidades R2V, HIS, HMP e NR em São Paulo
Quais são os usos permitidos?
Imóveis NR são versáteis e ideais para diferentes finalidades comerciais. Entre os usos mais comuns:
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Escritórios e consultórios
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Salas comerciais
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Student house ou coliving
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Lojas, cafés, pequenos mercados
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Studios para Airbnb profissional ou aluguel corporativo
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Flats e unidades com vocação hoteleira
✅ Importante: Apesar de alguns parecerem residenciais (ex: studio com cama e cozinha), o uso deve obedecer à classificação NR. Ou seja, não podem ser utilizados como moradia habitual.
Para quem o NR é indicado?
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Investidores que desejam rentabilidade via locação por temporada ou contratos corporativos
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Profissionais liberais que querem ter seu próprio espaço de trabalho
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Pequenos empresários ou autônomos que buscam imóvel próprio em localização estratégica
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Proprietários que desejam mais liberdade de uso e menor rigidez de regras sociais (como ocorre em HIS ou HMP)
É possível morar em um imóvel NR?
Não. O imóvel NR não pode ser usado como residência habitual. A legislação impede que a unidade seja considerada domicílio permanente. Ela deve ser explorada como ativo de uso comercial, serviço ou hospedagem temporária.
Se for comprovado o uso contínuo como residência (comprovado por faturas, contratos de longo prazo, etc.), pode haver sanções ou exigência de adequação.
Posso alugar um imóvel NR no Airbnb?
Sim, e este é um dos principais atrativos da categoria para investidores.
Unidades NR com perfil de studio, flat ou coliving são amplamente utilizadas para locação por temporada em plataformas como Airbnb, Booking ou contratos corporativos. Inclusive, diversos empreendimentos em regiões como Centro, Bela Vista, Pinheiros e Moema já são estruturados com esse foco.
Antes de operar:
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Verifique se o condomínio permite locação por temporada
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Tenha CNPJ ou MEI para facilitar a emissão de notas e legalização do negócio
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Siga as normas de convivência e regulamentação municipal
Posso vender um imóvel NR?
Sim. A venda de um imóvel NR é livre e sem exigência de faixa de renda, como ocorre nos modelos HIS e HMP.
O que considerar ao vender:
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Informe claramente que a unidade tem destinação Não Residencial
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Inclua essa condição no contrato de compra e venda
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Confirme que a matrícula do imóvel não possui averbações residenciais
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Consulte o regulamento do condomínio para regras sobre funcionamento, horários ou atividades permitidas
Qual o potencial de valorização dos imóveis NR?
Imóveis NR em bairros estratégicos e com vocação para locação por temporada costumam apresentar:
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Valorização de até 20% no primeiro ano após entrega
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Alta liquidez por conta da demanda por aluguel rápido, sem vínculo formal
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Retorno mensal acima da média residencial, especialmente com boa gestão de ocupação (ocupação > 75%)
São ativos ideais para compor portfólio de quem deseja diversificar patrimônio imobiliário com foco em renda.
Vantagens de investir em um imóvel NR
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✅ Livre de restrições de uso por faixa de renda
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✅ Uso comercial, corporativo ou de hospedagem
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✅ Maior autonomia sobre o imóvel
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✅ Alta demanda por locação de curta e média duração
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✅ Sem prazo mínimo de posse para revenda
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✅ Ideal para operação de Airbnb, Booking e outras plataformas
FAQ – Perguntas Frequentes sobre Imóveis NR
O que significa NR em um imóvel?
NR significa "Não Residencial", ou seja, o imóvel não pode ser utilizado como moradia habitual, mas sim para uso comercial, serviços ou hospedagem.
Posso usar um imóvel NR para Airbnb?
Sim. Desde que respeitadas as regras do condomínio e da legislação local.
NR é melhor que HMP ou HIS para investimento?
Sim, pois oferece liberdade de uso, maior retorno e não possui restrições de faixa de renda.
Posso vender um imóvel NR sem restrições?
Sim. A venda é livre, sem exigência de renda do comprador ou período mínimo de posse.
Imóvel NR pode ser transformado em residencial?
Somente mediante mudança legal de uso, com aprovação da prefeitura e zoneamento compatível.
Conclusão
Os imóveis classificados como NR – Não Residenciais são uma das categorias mais promissoras do mercado imobiliário paulistano para quem busca investimento com liberdade de uso, rentabilidade imediata e liquidez.
A iApartamentos trabalha com as principais construtoras da cidade e oferece acesso a studios, salas e unidades NR prontas para rentabilizar, com documentação regularizada e suporte completo para investidores.
Se você deseja investir com autonomia e retorno real, os imóveis NR são a escolha estratégica.
