SCP no Mercado Imobiliário: Como Funciona, Vantagens, Riscos e Oportunidades

Imagine ter acesso a apartamentos antes mesmo do lançamento oficial — com até 40% de desconto, prioridade na escolha de unidades e alto potencial de valorização.

Essa é a proposta da SCP do mercado imobiliário, uma estrutura jurídica que permite comprar como investidor, e não apenas como comprador final.

Neste guia completo, você vai entender como funciona a SCP, os principais riscos e vantagens, quem pode participar e por que a iApartamentos é referência nesse tipo de operação.

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O que é SCP no mercado imobiliário?

A sociedade em conta de participação (SCP) é uma forma de associação prevista nos Artigos 991 a 996 do Código Civil Brasileiro, em que uma ou mais pessoas se unem a um sócio ostensivo (geralmente a incorporadora) para realizar um negócio específico — neste caso, o lançamento de um empreendimento imobiliário.

Na prática, o cliente que entra em uma SCP não compra o imóvel diretamente, mas sim uma participação no negócio da incorporadora.

Como funciona a SCP na prática?

O investidor assina um contrato SCP, com obrigações, valores e percentuais definidos.
O pagamento é feito geralmente à vista ou em poucas parcelas.
O projeto ainda não foi oficialmente registrado em cartório (sem RGI).
Ao lançamento oficial, o participante já tem prioridade sobre a unidade escolhida.

Essa forma de investimento via SCP é comum em fases de pré-lançamento imobiliário.

Vantagens da SCP

1. Desconto em imóvel via SCP
Preços até 40% mais baixos do que os valores de lançamento.

2. Acesso privilegiado
Unidades, andares e vistas mais valorizadas ficam acessíveis antes do público geral.

3. Potencial de valorização elevado
Ao entrar cedo, o investidor participa da curva de valorização do imóvel.

4. Flexibilidade de negociação com a incorporadora
Possibilidade de personalizar condições, incluir bonificações e firmar contratos com menos intermediação.

Riscos da SCP: o que considerar

1. Falta de incorporação registrada
Sem o RGI, o contrato depende exclusivamente da segurança jurídica em SCP.

2. Menor liquidez
A revenda de participação é mais restrita.

3. Risco da obra não lançada
Se o empreendimento não for lançado, o investidor pode ter que negociar sua saída conforme contrato.

4. Perfil do investidor
É indicado para quem entende o mercado e possui capital disponível à vista.

Estudo de caso: lucro com SCP em São Paulo

Um investidor adquiriu em 2023 uma unidade de 80 m² via SCP por R$ 760 mil. Em 2024, a mesma unidade foi lançada por R$ 1.180.000.

Valor investido: R$ 760.000
Valor de lançamento: R$ 1.180.000
Lucro estimado (após custos): R$ 360.000

Essa valorização de 47% em 1 ano é um exemplo do potencial do pré-lançamento imobiliário via SCP.

Perguntas Frequentes sobre SCP Imobiliária

É possível financiar um imóvel via SCP?
Não. Por não ter incorporação registrada, não é possível fazer financiamento bancário.

O que acontece se a obra não for lançada?
O contrato prevê soluções como devolução corrigida ou transferência de participação para outro projeto.

Quais documentos são exigidos?
Documentos pessoais (RG, CPF, comprovante de residência), comprovante de renda e assinatura do contrato SCP com os termos do negócio.

Como avaliar a segurança jurídica de uma SCP?
Com apoio de advogado especializado e análise do terreno, CNPJ da incorporadora, estrutura contratual e previsão de lançamento.

A SCP é indicada para moradia?
Pode ser, desde que o comprador não tenha urgência para ocupar o imóvel e compreenda os riscos.

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